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房产中介董事称确实有官员抛售房产 且比例不低

文章来源:未知 发布时间:2014-05-29 点击量:

中原施永青:官员抛售成楼市下行重要动力

柳九邦

“内地楼市的问题一旦暴露,就可能从一个极端走向另一个极端。”日前,中原集团创始人、董事施永青在接受《第一财经微博)日报》记者独家专访时,如此形容内地楼市的现状。

作为全国最大的中介代理公司之一,中原地产在内地30多个城市为开发商卖房并从事二手中介业务。“我们有几万员工,就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器,我们的感觉应该不会错。”施永青说。

显然,从事地产行业数十年、被称为地产教父的施永青对于内地楼市的前景并不乐观。他称:“房地产泡沫主要有三种表现形式,过度建设、过度借贷、价格过高,三种泡沫内地楼市全有,并且,这些问题都不容易解决。”

量变引起质变

在经历高歌猛进的2013年后,内地楼市在2014年初突然遇冷。一开始,开发商们用春节因素、传统成交淡季等原因来解释楼市的低迷,但随着时间的推移,“看衰”楼市的声音渐渐成为主流,原本铁板一块的房价亦开始松动。

在施永青看来,内地楼市的“速冻”并不意外。“一些留意内地房地产实际情况的人,前两年就已经看到了问题。但因为当时经济还在往上走,所以很多问题并没有暴露出来。”施永青称,“4月份成交量已经开始跌了,5月份我相信会比4月跌得更多。我们已经明显地感觉到,市场正在改变,量变已经差不多要到质变了。”

国家统计局公布的数据显示,内地商品房销售“量价齐跌”的情况仍在持续。1~4月份,全国商品房销售面积2.77亿平方米,同比下降6.9%,降幅比1~3月份扩大3.1个百分点;商品房销售额1.83万亿元,下降7.8%,降幅比1~3月份扩大2.6个百分点。

部分重点城市成交量的下滑更为明显。截至5月25日,在中国指数研究院监测的12个重点城市中,仅武汉的成交量出现了约5%的同比上涨,其余全部下跌。其中,杭州降幅最大,为53.13%;北京次之,降幅为47.21%;深圳降幅位列第三,为36.3%。

“一线城市虽然价格高,但是供求关系还算平衡,问题不是太大,但内地二三线城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。”施永青对记者感慨,“这样的问题不是降价就能解决。”

他认为,内地二三线城市的过度建设是超越人口正常需求的,甚至未来两三代人都无法消化这些存量。“结果就是,降价也没人买。房子卖不出,资金就困死在里面了。现在内地银根紧缩,不是央行把存款准备金抽走,而是原来在市场上流转的资金自己套死了。”

除了过度建设,施永青认为,过度借贷是内地楼市的又一颗不定时炸弹。“本来中央有政策,限制银行向地产行业注入过多资金,但是开发商还是利用信托、理财产品、私募基金等形式变相把银行的钱‘套出去’,现在这部分钱都快要到期了。借新还旧是惯用的方法,但问题是,如果房子卖不动、房价下跌,他们就很难再从市场上顺利融资,旧债就要出问题。”

施永青称,过度借贷的一个直接表现是,内地开发商的负债率都很高。“香港开发商的净负债率在30%左右,但内地开发商的平均净负债率超过70%,有些甚至超过100%。这种情况下,资金链是很容易出现问题的。”施永青分析称,目前内地开发商的利润率其实并不高,约为15%,房价一跌就可能直接导致亏损。“加上去年不少企业还拿了‘面粉贵过面包’的地王,按这个趋势下去,会很困难。”

购买力蒸发

施永青反复向记者强调,打击腐败正在成为扰动楼市的重要因子。

“在一些二三线城市,以前开发商很容易就可以拿到预售许可证,即使楼盘还不符合预售条件。但是,现在反腐之风越刮越烈,违规获得预售许可的情况已经大幅减少。”施永青称,因为严格的审批,有些城市甚至整个下半年都有可能没有楼盘上市。

他坦言:“如果没有楼盘批出来,我们在这个城市的投资就白费了,我们派了这么多人去,就是准备它开盘,它开不了盘,我们原来人员的投资、前期规划,就没有任何回报。开发商也是一样,原来开盘有钱收,现在不给开盘,资金就很紧张。再这样下去,房地产产业链上的企业都会受拖累。”

反腐败对于楼市的影响或不止于此。施永青称:“据我们在一线的同事反馈,确实有官员正在抛售房产,而且比例也还不低。这部分购买力不仅蒸发,还成为市场下行的重要动力。”

施永青也承认,楼市的调整正在给他所掌舵的这家中介公司造成不小的麻烦,一个直接的影响是,开发商开始拖欠中介代理行业的佣金。“现在开发商拖欠了我们很多佣金,有一些是已经到期,有一些是应收账款。到期的钱没法收,就在一定程度上影响我们的营运了。”

不过,谈及中原地产的应对策略,施永青的回答显得很淡定:“我一路都是‘无为而治’,公司可以根据自己的处境去想办法,市场可以‘养多少’,我们就做多少。

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